深圳法律翻译案例：上海「存量房买卖合同」怎么译
跨境购房或向境外说明交易条件时，常常需要把中文的房屋买卖合同译成英文。本件原件标题是「上海市存量房买卖合同」，一共九条，由双方自行商定条款，并不是把市里公布的《上海市房地产买卖合同》示范文本换了一个名字。译文应按这份原件的标题和条序来译，不宜改成示范文本的章节。翰译翻译近期处理过一份这样的中译英合同。下面只说明文件类型和译法要点，当事人姓名、证件号码、地址、房号、金额和具体日期等个人信息已隐去。
项目背景与用途
委托人向翰译翻译提供了一份中文房屋买卖合同，文件名称是「上海市存量房买卖合同」。原件从立约依据写到房屋基本情况、成交价格与税费、付款与资金监管、过户与贷款、房屋交付、户口迁移、违约责任、争议解决和其他约定，并有手写签名。
委托人未在可见材料中写明具体提交机构。这类译文常见于方便境外买方或其顾问阅读、对照中文合同的场合。译文只是把原件已经写明的内容转成英文，并不构成法律意见，也不对能否过户、缴税、贷款或办理户口迁移作出判断。是否被接受、还要办理哪些手续，以接收机构或交易窗口的最新要求为准。
材料类型
- 中文合同正文：标题为「上海市存量房买卖合同」，共九条。开头写明根据民法典、城市房地产管理法及上海市相关规定，就二手房买卖达成协议；并列出卖方、买受方的姓名、身份证件类型、联系方式和通讯地址栏目。
- 勾选和填空：房屋性质、抵押情况、价格口径、贷款类型等。
- 合同中点名的附件：如房屋现状照片、家具家电清单、产调截图、付款节点表。
- 交付件：按原件条款结构排的英文 Word 译文。
以下只讨论这类文件在翻译时需要留意的地方，不能当作所有二手房交易的固定材料清单。如果还有补充协议、资金监管协议或网签文本，应另页确认是否需要一并翻译。
翻译难点与处理
1. 按原件的标题和条序译，不要改成官方示范文本。上海市房屋管理局公布的、供存量房买卖采用的示范文本，正式名称是《上海市房地产买卖合同》。本件标题用的是「上海市存量房买卖合同」，条款结构和示范文本并不一样，是双方自己商定的文本。译文把标题译为 Shanghai Existing Home Sale and Purchase Contract，第一条至第九条分别按原件标题译出，不擅自改成示范文本的章节，也不把两种文本合成一份「标准合同」。
2. 「应当」和「可以」的约束力度要分开，不能一律写成 will 或 can。英文合同里，shall 通常对应有约束力的义务，may 对应许可或选择权。本件里，出卖方配合办理网签和不动产转移登记申请、按约定腾空交房，译文用 shall；买受方支付定金，也用 shall。与此相对，贷款因非买方信用原因未获批准时，「买方可解除合同」，译文用 may terminate；因不可抗力或政策突变导致无法履约时，「双方可无责解约」，译文作 may terminate this Contract without liability。这两处是许可，不宜写成必须解约，也不宜把 may 写成 shall，把选择权写成义务。
3. 但书、限定条件和前提都是条款的一部分，不能为了好读只留下主句。例如，建筑面积后面写了「以不动产权证记载为准」，译文保留为 subject to the area recorded in the immovable property title certificate，面积数字和平方米单位按原件抄写，不换算成平方英尺。「满五唯一」、限购资格等「以交易窗口核定为准」，译文作 shall be subject to verification by the transaction registration counter，翻译不去判断这套房能不能享受优惠。逾期过户或交房的违约金，原件写了按日计付，同时设有累计上限，译文用 subject to an aggregate cap，把上限一并留下。尾款的支付，原件以交房验收、欠费结清和户口迁出为条件，这几项前提都要译出，不能简化成「交房后付款」。
4. 查封、居住权和租赁是三个不同概念，不宜合并成一句「屋里没有人住」。原件把查封、居住权、租赁写在同一栏。居住权是民法典规定的用益物权，设立通常要登记，和租赁不是一回事。本件译文把这一栏译为 Seizure / right of habitation / tenancy，并按原件分别写明无查封、无居住权登记、无有效租赁。三个概念都要译出，不能为了简洁并成一句笼统的现状描述。
5. 行业简称和习惯说法要写清楚，并在全文中只用一种译法。「满五唯一」是行业简称，对应个人转让自用满五年、并且是家庭唯一住房这类口径。英文读者对这个简称没有同样的语感，本件译为 owned for at least five years and the sole home，不另造一个英文缩写。「房东净得价」和「含票价」是市场里常用的价格口径，不是法规里的正式用语，本件分别译为 Net proceeds to the Seller 和 Price inclusive of an invoice，全文只用这一对译法。定金按民法典里的定金来译，用 deposit，不和「订金」或首付款混用，也不中途改成 earnest money；卖方违约时「双倍返还定金」，译文作 return twice the deposit，与这一用法保持一致。
6. 网签、资金监管、过户和户口迁移等用语要前后统一，并保留其在原件中的含义。「网签」译为 online contract signing；《资金监管协议》译为 Funds Supervision Agreement，资金监管作 supervision of funds。「过户」在条款标题里译为 ownership transfer，落到「不动产转移登记申请」时写全为 registration of the transfer of immovable property。户口迁移这一条，标题译为 Relocation of Household Registrations，按原件写的迁出时点和逾期后果译出，不补充当地户籍政策。附件里的「产调截图」是行业说法，指不动产登记资料查询结果的截图，译为 screenshot of the property title search。
7. 多币种、勾选框、证件类型和手写签名都按原件呈现。付款条款里如果同时出现美元、港币和人民币，币种按原件保留；原件写明某笔外币计入本合同房价若干人民币的，只把这层对应关系译出来，不另做汇率折算。房屋性质、抵押情况、价格口径、贷款类型等勾选框，哪一格打了勾，译文里就勾哪一格；没勾的留下空框，空着的金额或责任方不替双方填写。身份证件按原件保留类型，护照和香港身份证不能图省事合成一种。同一人的姓名拼法，在合同首页、签字栏和附件里保持一致。原件有手写签名的，译文在对应位置注明是手写签名，不把字迹描成印刷体姓名。
译文忠实呈现原文，不补充事实，也不对过户、纳税、贷款审批或户口迁移能否办成作出判断。如原件本身有含糊、勾选不清或相互不一致的地方，应向委托方确认后再处理，而不是在译文里自行裁决。仅供参考的合同译文，发生解释争议时，仍以约定的作准文本或原文为准。
交付与是否盖章
本次交付为按原件条款结构排好的英文 Word 译文。如需提交机构或交易窗口，可加盖翻译专用章；是否被接受，以接收机构最新要求为准。翻译公司盖章不是公证，也不代替过户、缴税或登记手续。
中英术语对照表
下表只列本件这类合同里常见的用语，便于对照原件，不含当事人个人信息。英文与本件译文用语一致。
| 中文原文 | 英语译法 | 说明 |
|---|---|---|
| 上海市存量房买卖合同 | Shanghai Existing Home Sale and Purchase Contract | 本件原件标题。市房屋管理局示范文本的正式名称是《上海市房地产买卖合同》 |
| 存量房／二手房 | existing home | 按原件「二手房买卖」这一说法，与标题中的 Existing Home 保持一致 |
| 甲方（出卖方）／乙方（买受方） | Party A (Seller) / Party B (Purchaser) | 单复数按原件人数固定；本件买受方为多人，故作 Purchasers |
| 房屋基本情况 | Basic Particulars of the Property | 按原件第一条标题译，不改成示范文本的条序 |
| 房屋坐落 | Location | 房屋位置栏目；具体地址在对外案例中省略 |
| 不动产权证号 | immovable property title certificate number | 对应《不动产权证书》编号；面积「以不动产权证记载为准」要留下 |
| 建筑面积 | gross floor area | 与使用面积、套内面积区分，单位不换算 |
| 商品房／售后公房 | commodity housing / purchased public housing | 售后公房指已按房改政策出售的公有住房 |
| 查封／居住权／租赁 | seizure / right of habitation / tenancy | 三个不同概念，居住权是民法典中的用益物权，不能与租赁合并 |
| 房东净得价／含票价 | Net proceeds to the Seller / Price inclusive of an invoice | 市场习惯说法，不是法规正式用语，按原件口径译清并全文统一 |
| 「满五唯一」 | owned for at least five years and the sole home | 行业简称；是否符合由交易窗口核定，译文保留这一限定 |
| 定金 | deposit | 按民法典定金译；全文统一，不和「订金」混用，也不中途改译名 |
| 资金监管／《资金监管协议》 | supervision of funds / Funds Supervision Agreement | 按原件协议名称译，全文不改成另一种叫法 |
| 网签 | online contract signing | 对应网上签约的简称 |
| 不动产转移登记 | registration of the transfer of immovable property | 与「过户」并用时，过户可作 ownership transfer，登记程序按这句写全 |
| 户口迁移／迁出 | Relocation of Household Registrations / moved out | 按原件时点和条件译，不补充户籍政策 |
| 产调截图 | screenshot of the property title search | 行业说法，指不动产登记资料查询结果的截图 |
| 无中介声明／居间费 | Declaration of no intermediary / brokerage fee | 按原件声明译，不评价交易是否经过中介 |
表内译法用于这一类合同的用语统一，不代替官方示范文本，也不构成对过户、缴税或登记结果的判断。具体栏目以原件为准。
下单时请准备
- 合同的清晰、完整扫描件或照片，包含签署、勾选、手写文字和附件名称，不要只拍正文中间一段。
- 如有补充协议、资金监管协议、网签文本或附件清单，请一并提供，便于核对条款互引和数字。
- 如已有确认的姓名拼法、机构译名或旧译，请一并说明。
- 说明语种方向、用途，以及是否需要盖章件。
常见问题
这份合同是不是就按《上海市房地产买卖合同》示范文本的条序来译？
不一定。先看原件标题和条款结构。示范文本是市房屋管理局公布的正式文本；当事人自己起草、标题写成「存量房买卖合同」的，按手上这份的条序和标题译，不要两种文本混用。
「满五唯一」能不能在英文里也用一个缩写？
不建议。英文读者对这个简称没有同样的语感，写成完整描述更清楚。原件如果写了由交易窗口核定，译文里这句要保留，翻译不判断能不能享受优惠。
合同里既有外币又有人民币，要不要先折成一种货币再译？
不要。原文是什么币种就保留什么币种。只有原件自己写了折算或计入关系时，才按原件把这层关系译出，不另做汇率换算。
译文盖上翻译公司的章，是不是就等于公证，或说明一定能过户？
不是。翻译专用章只表明译文由翻译公司出具，不是公证，也不对过户、缴税或登记结果作出证明。是否被接受，以接收机构最新要求为准。
